Ситуации, когда после продажи недвижимости, автомобиля и иного имущества продавец объявляет себя банкротом, к сожалению, сегодня не являются редкостью. Если с момента сделки прошло не больше трех лет, покупатель обязан вернуть приобретенную собственность в конкурсную массу, а шанс на получение уплаченной суммы становится крайне низким. В этой статье мы расскажем, как обезопасить себя от такой ситуации и минимизировать риски при покупке имущества.
Содержание статьи
- Можно ли узнать о банкротстве продавца заранее
- В каких случаях сделки обычно оспариваются
- Судебная практика
- Другие причины занижения цены
- Сговор продавца и покупателя — еще одно основание для оспаривания сделки
- Как покупателю доказать свою добросовестность
- Дополнительные условия для доказательства
- Алгоритм мер
Можно ли узнать о банкротстве продавца заранее
К сожалению, предположить возможный факт банкротства продавца в течение года после сделки практически невозможно. Важно понимать, что любая покупка имущества на вторичном рынке связана с рисками. Главное правило, которое следует соблюдать, чтобы не стать жертвой обстоятельств в случае банкротства продавца, — не гнаться за слишком выгодными предложениями. Именно в таких ситуациях, когда цена оказывается слишком низкой, сделка чаще всего признается недействительной.
В каких случаях сделки обычно оспариваются
Для оспаривания договора купли-продажи и реализации имущества с целью выплаты долгов необходимы два основания:
- с момента даты сделки до признания продавца банкротом должно пройти не более трех лет;
- факт неравноценности — разницы между стоимостью имущества, оплаченной по договору, и его рыночной ценой.
Например, если будущий банкрот продал квартиру за 500 тысяч при ее рыночной стоимости в 6–7 млн, суд определит очевидно заниженную цену. Четких рамок в определении степени нет — в каждом случае позиция суда зависит от ситуации.
Судебная практика
Сегодня практика относительного занижения цены такова:
- 5–20 % — разница, как правило, признается несущественной, а сделка — действительной;
- 20–40 % — решение суда вариативно и во многом зависит от рыночной стоимости имущества — чем она больше, тем меньшая разница нужна для признания сделки недействительной;
- 40 % и более — суд однозначно признает занижение цены и определит сделку как недействительную.
В итоге можно отметить, что безопасной для покупателя будет разница между фактической и рыночной стоимостью не более 20 %. И по мере повышения этого значения растет риск последующего судебного разбирательства.
Другие причины занижения цены
Зачастую занижение цены связано вовсе не с целью распродать имущество перед процедурой банкротства. Иногда продавцы просят указать в договоре меньшую цену, чтобы заплатить минимальный налог с продажи. Например, квартира стоит 5 млн, а владелец предлагает продать ее за 3 млн по договору, а оставшуюся сумму передать ему на руки неофициально. Соглашаться на такие требования не стоит: сделка может быть аннулирована, а возможности доказать реально уплаченную цену практически нет — обратно вы получите только сумму, указанную в договоре.
Читайте также: Кредитная карта или наличные средства — что выбрать?
Сговор продавца и покупателя — еще одно основание для оспаривания сделки
Самое распространенное основание для аннулирования купли-продажи — неравнозначность фактической и рыночной цен. Однако есть еще одно: предумышленное занижение цены в случае сговора продавца и покупателя для нанесения ущерба имущественным правам кредиторов. Важно при этом доказать не занижение цены, а сам факт сговора. Например:
- покупатель не перевел продавцу денежные средства, однако собственность была перерегистрирована на него, а продавец подтвердил получение суммы;
- форма расчетов нестандарта: например, не денежные средства, а векселя третьих лиц;
- должник оформляет договор дарения на имущество вместо сделки купли-продажи;
- сделка фиктивна — продается имущество, которое фактически не принадлежит продавцу;
- договор заключается для сокрытия других операций с собственностью, то есть является притворной. Например, цепочка купли-продажи организована не с целью получения прибыли, а с целью сокрытия имущества от кредиторов.
Как покупателю доказать свою добросовестность
Приобретая имущество на вторичном рынке, покупатель должен действовать осмотрительно, чтобы в случае судебного разбирательства иметь возможность доказать свои добросовестные намерения. Для доказательства покупателю потребуется инициировать алгоритм установления юридической правильности сделки. Как это сделать?
Предоставить платежные документы. Речь идет о доказательствах того, что сумма за покупку имущества была уплачена: в чеках, платежных поручениях и других документах, подтверждающих факт оплаты.
Доказать возможность приобретения. Необходимо подтвердить свои финансовые возможности, предоставив выписку с банковских счетов и/или документы, подтверждающие уровень дохода.
Доказать отсутствие аффилированности. Речь идет о партнерских, родственных или иных близких отношениях между покупателем и продавцом, в отношении которого инициирована процедура банкротства.
Дополнительные условия для доказательства
Сегодня суды расширили перечень условий, позволяющих покупателю доказать свою добросовестность. Теперь к ним относятся:
- проведение ревизии полномочий продавца;
- получение выписок из ЕРГН и реестра уведомлений о залогах движимого имущества;
- поиск наличия/отсутствия информации о споре относительно приобретаемого в рамках сделки имущества;
- ознакомление приобретателя собственности с пакетом правоустанавливающих документов на покупаемый им объект;
- ревизия покупателем текущего финансового состояния продавца;
- осмотр покупателем приобретаемого имущества непосредственно в момент оформления сделки.
При этом соблюдение всех этих условий одновременно не является обязательным. Соблюдение максимального количества позволит снизить риски в случае оспаривания сделки.
Алгоритм мер
Для защиты от оспаривания сделки в связи с банкротством продавца рекомендуем придерживаться следующих мер.
Выяснить как можно больше информации о продавце и имуществе
Делать это необходимо на предварительном этапе, до заключения сделки купли-продажи, как самостоятельно, так и с помощью профильных специалистов. Второй вариант связан с дополнительными денежными затратами, но это гораздо практичнее. Также, помимо риелтора или юриста в юридической компании, можно обратиться к нотариусу, который проверит имущество на наличие обременений, залогов, продаж, дарения третьим лицом или наличие прав на него лиц, не фигурирующих в сделке. Факт обращения к нотариусу важен не только для определения обременений и других особенностей приобретаемого имущества. Он повсеместно признается судами как важное доказательство добросовестности покупателя.
Потребовать полный пакет документов, удостоверяющих собственность
Для недвижимости это расширенная выписка из ЕГРН, для автомобиля — ПТС. Важно выяснить достоверность смены собственников имущества: если за небольшой период у него сменилось несколько владельцев, а продавец не может внятно объяснить причину, от сделки лучше отказаться. Кроме того, при анализе сопроводительных документов стоит установить форму и факт оплаты предыдущей сделки купли-продажи в отношении имущества.
Подтвердить наличие средств на покупку
Даже в случае добросовестности покупателя у суда могут возникнуть вопросы по поводу источника средств для дорогостоящей покупки. Аргументов о том, что деньги были накоплены или найдены, будет недостаточно — важно подтвердить их источник.
Выяснить причину продажи имущества
Причины наподобие «срочно нужны средства», которая часто фигурирует в объявлениях о продаже, должны насторожить: это уже значит, что у продавца есть определенные финансовые трудности, которые он пытается решить таким образом. Приведут ли эти трудности к дальнейшему банкротству, неизвестно, и маркером мошеннических действий такая причина не является. Однако при совершении сделки в таком случае стоит отнестись особенно внимательно к проверке продавца и имущества.
Проверить финансовое состояние продавца и оценить шансы банкротства
Если известно, что владелец имущества является должником, сделать это необходимо: в данном случае по отношению к продавцу действует презумпция виновности, то есть каждый должник является потенциальным банкротом. И ключевое значение в пользу покупателя может иметь наличие доказательств по проведению анализа финансового состояния должника и объекта сделки. Так, можно запросить у продавца отчет из бюро кредитных историй и, если у него много задолженностей, отказаться от сделки. Наличие действующих исполнительных производств в отношении продавца можно проверить через сайты ФНС РФ и ФССП РФ.
Если у продавца нет задолженностей на данный момент, указать это в договоре
Эксперты рекомендуют добавить в договор пункт с информацией о том, что на момент заключения сделки у продавца отсутствуют задолженности и финансовые проблемы, а также предложить продавцу указать санкции в случае утаивания им этих обстоятельств. Скорее всего, это не поможет покупателю в случае банкротства, однако сможет отпугнуть недобросовестных продавцов.
